Юридическая чистота. Часть 2.
Закон и порядок.

        Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом, ознаменовавшая начало двадцать первого века, по своим последствиям сравнима лишь с отменой крепостного права. Долой очереди, предварительную запись и  нотариальную дань! Да здравствует истинная свобода договора! Пусть ей больше не мешают лицензированные юристы обязанные, в случае совершения противоречащего законодательству действия,  лично возместить причиненный  этими действиями ущерб.
        Кто же теперь установит личность и выяснит дееспособность участников сделки, разъяснит её смысл и значение, проверит соответствие содержания договора действительным намерениям сторон и установит отсутствие противоречий требованиям закона? Кто выйдет на передовую войны с мошенниками, специализирующимися на квартирных махинациях, недобросовестными продавцами и покупателями, поставившими себе задачу тем или иным способом обмануть противную сторону? Кто встанет на защиту не сведущих в праве обывателей? С возгласом: «если не мы, то кто же?» - риэлторы дружно схватились за кодексы и учебники по гражданскому праву. 
         Но одиноки ли риэлторы в своей борьбе за спокойствие граждан, имеющих намерение совершить действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на недвижимое имущество? Нет. Плечом к плечу с риэлтором на страже законности сегодня стоит государственный регистратор – гражданский служащий, имеющий высшее образование и опыт работы не менее двух лет, прошедший специальные курсы и успешно сдавший квалификационный экзамен. На первый взгляд может показаться, что имея такого помощника, риэлтор может быть абсолютно спокоен за содержание  проводимой сделки,  уверен в достоверности информации, содержащейся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Так ли это на практике, дублирует или дополняет риэлтор проводимую регистратором обязательную проверку законности сделки, и чем  чреваты для правообладателей ошибки последнего, постараемся выяснить в данной части исследования.
         Итак, в соответствии с регламентом, не позднее трех дней с момента принятия пакета документов на государственную регистрацию, регистратор  обязан начать правовую экспертизу и проверку законности сделки. Эту же экспертизу и проверку декларирует каждое уважающие себя агентство недвижимости. Есть ли отличия в их алгоритме и источниках информации?
        Шаг первый. Проверяется наличие в ЕГРП запись об объекте недвижимости:
- о зарегистрированных правах;
- о ранее заявленных правах (правопритязаниях);
- о зарегистрированных сделках;
- о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах.
Этот шаг выполняют оба наших действующих лица. Разница лишь в том, что регистратор получает информацию непосредственно с экрана монитора, а риэлтор – из распечатки истории перехода прав и выписки из ЕГРП, полученных хоть и не легитимным путем,  но из того же источника и со значительной временной форой, позволяющей принять решение о возможности проведения сделки как таковой.
        Шаг второй. Проверяется юридическая сила правоустанавливающих документов, а именно:
- соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте издания документа его формы и содержания;
- обладал ли издавший орган власти соответствующей компетенцией на издание акта;
- соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям в правоустанавливающем документе;
- наличие  соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.
Нужно сразу оговориться, что тут речь идёт о возникновении права собственности на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления (вновь построенное жилье,  приватизация и т.п.).  В данном случае государственный регистратор имеет перед риэлтором существенные преимущества, т.к. его официальный запрос не может остаться без ответа.
        Шаг третий. Проверка законности сделки. Государственным регистратором проверяется:
- правоспособность и дееспособность сторон;
- наличие полномочий у представителей, если сделка совершается представителями;
- наличие существенных условий сделки;
- указание  в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права;
- соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;
- принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью;
- соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.
         На этом шаге остановимся чуть подробнее, т.к. по сути, его содержание и составляет  проверку «юридической чистоты» сделки, выполняемую агентствами. Следует признать, что риэлтор практически по всем перечисленным пунктам имеет, как минимум, равные возможности с государственным регистратором, а по первому и последнему пункту  - неоспоримое преимущество. Преимущество это обусловлено тем, что регистратор получает информацию и принимает решение исходя из представленных сторонами документов, а риэлтор,  прежде всего из живого общения с участниками сделки и их окружением.  Как  регистратор может проверить дееспособность, если в ЕГРП отсутствует специальная пометка об её ограничении у собственника?  Ясно, что никак, со всеми вытекающими последствиями для приобретателя. На сколько достоверно  по документам регистратор может определить круг лиц, не участвующих в сделке, но чьи права и законные интересы  должны быть соблюдены? Лишь условно. Риэлтор же, имея возможность встретиться с родственниками и соседями собственников, сможет сделать это гораздо точнее.
         В заключении пару слов об ответственности. Риэлторов часто упрекают в  полном отсутствии таковой. Подобные упреки можно было бы признать справедливыми в случае соизмеримости требуемой ответственности с имеющимися полномочиями. Как у государственного регистратора, например. Имея возможность в лице своих представителей проверить практически всех и вся, государство гарантирует возмещение вреда, причиненного участникам гражданского оборота в результате ненадлежащего исполнения  органами  госрегистрации своих обязанностей, в полном объёме за счет казны РФ.  Не раскрывая  юридического понятия «причиненный вред», отметим лишь, что государством предусмотрена ответственность за незаконные действия (бездействие) своих должностных лиц. Так же законодательством предусмотрена защита прав тех лиц, которые ранее были собственниками жилых помещений, однако впоследствии утратили право собственности на них в результате различных правонарушений. Речь идёт о выплате разовой компенсации собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей. Безусловно, эта сумма слабо коррелируется с ценами на московскую недвижимость, но и значительно превышает размер комиссий, возвращаемых агентствами своим бывшим клиентам в случае «неудачно» проведенной сделки.

Автором готовятся к публикации следующие  части работы:
 «Юридическая чистота. Часть 3. Супруги и наследники»